蓝筹记者李星辰

   10月21日，地产大腕莅孟晓苏教授临重庆大学，一堂精彩的演讲为重庆的开发商们带来了缕缕春风。

                    重庆地产商的机会来了

 “中国将迎来房地产发展期，重庆开发商将大有可为，”孟晓苏博士让重庆开发商感觉幸福来得太突然。

“通过10年来对中国地产的研究，我已经发现了中国地产发展的周期性，”孟晓苏说，未来5年中国的房地产将保持良好的发展势头。

“房地产周期论”是孟晓苏几年前从国外引进的“舶来品”，当时他到美国麻省理工学院做访问学者，美国一位多年研究房地产周期的教授，总结了美国４０多年的房地产结构变化后提出，房地产业确实存在周期性波动，而且涨幅周期在不同国家有着不同表现。孟晓苏认为，美国房地产大约１８年～２０年为一个周期，日本１０年左右为一个周期，香港７年～８年为一个周期，而国内约５年的发展期加上两年的低落期为一个周期，也就是７年～８年左右。

孟晓苏认为，从我国的房地产周期性波动看，其衰退期比国外要短，而增长期比较长。从１９９８年开始中国房地产经历了三个快速发展期。而从2006年到2010年，中国房地产将迎来第四个发展期，但是不同的城市的房地产发展周期会有一些差异，比如提前或者延后。

孟晓苏告诉重庆的开发商，按照达尔文的理论，能够生存下来的企业，不是那些最强壮的，也不是那些最聪明的，而是那些最能适应外界变化的。对于开发商而言，在未来5年的发展期内也会有困难，并不可能一帆风顺。但是企业可以顺应发展周期，求得发展。而政府则需要反周期行动，尽量拉长增长期而把低落期变为平缓增长期。

资产支持收益凭证将是中国的融资新渠道

“要发展资金可是个大问题，”重庆一正为资金发愁的开发商王先生告诉孟晓苏博士。

孟晓苏讲到，目前我国还没有出现"房地产金融"，而只有"房地产信贷"。为此，要加快金融改革与创新。最近国外基金纷纷进入中国，收购和探询国内主要城市的收租物业，其中大部分是被称为RELTS的房地产投资信托基金。依照国外有关法律规定，RELTS被严格限定用于收购和拥有较高租金回报物业的基金，而且必须把每年收入的绝大部分以股利的形式分配给投资者。这使RELTS成为一种高收益、低风险的特殊股票。如果将RELTS与国内股市链接，还可以推动我国长期低迷的资本市场重新活跃。

“但是要在中国推广RELTS并不是太容易的事情，在没有RELTS之前，我们正在酝酿新的融资产品，及资产支持收益凭证。但是现在还不能向外披露，”孟晓苏神秘地宣称，目前他发明了一种新的融资产品，已经在天津试点。

据介绍，孟晓苏的大致运作思路是，先招募几个股东，组织一个基金管理公司，筹集10亿启动资金，然后用这10个亿的资金去收购现成代租金的厂房（每年低于10%的租金），然后用这个收益权去发债，可以使资金达到60个亿的规模，如果租金收益率可以达到4%，那么60个亿的厂房年收益率将高达24%，实际上股东们只拿了10个亿入股，因此收益就相当可观了。

孟晓苏称，一旦这一金融产品得到推广，一方面将降低企业的融资成本，另一方面也使居民有了新的投资渠道。

                土地法律需要变革

孟晓苏说，目前地方政府利用了现行土地法规的不合理性在牟利，现在城市土地拍卖的高地价和农村的"失地农民"问题已经成为了土地管理方面的两个突出问题。因此，有必要对目前的土地法律进行变革。

针对房地产商大量圈地的问题，孟晓苏认为，实际上耕地面积的减少与房地产建设用地并没有直接的关系。分析减少耕地的结构我们可以看到，由于城镇建设而占用耕地为217.6万亩，所占比例为12.7%，而新增城镇村庄的建设用地仅占其中的31%。因此紧缩地根在住宅建设和城镇建设上不要过分。

    现在"土地拍卖"成了土地供应的唯一方式。这种制度下，购买方是多元的，彼此进行竞争，而土地供应方却只有政府一家，单一供应者垄断着供应市场，造成高地价是必然的，也是造成房价过快上涨的重要原因。根据现行法律规定，农村建设用地只有由政府征用之后才能投资开发，这又形成土地提供方是多元的，而土地购买也只有政府一家。由此可以看出政府从两头垄断着土地市场，用垄断权利进行土地居间经营，却同时在两头制造出两种不良后果--城市的高地价和农村的失地农民。

    解决的方法也并不复杂，就是改变目前地方政府利用垄断权进行土地居间经营的土地供应模式就可以解决。一方面，按照温家宝总理在前几天回答记者提问时所说，占用农民土地必须给予应有的补偿，土地出让金主要应该给予农民；另一方面，是要允许农村土地进入市场流转，使农民不至于成为城市化的牺牲群体，这是为农民要回对土地的支配权。

　　孟晓苏博士建议，现在土地要进入市场，可以考虑“农民土地变成股份制”， “这不是搞土地私有化”，而“是一种新公有制”。孟晓苏表示，这样我们国家土地制度就会有根本性的变动，可以完全和国际上的土地制度接轨。当然，前提是农村原有的集体经济能转化为股份制。这样，一方面为今后农民拿土地入股分红创造条件；而且根据《公司法》，农民可以把自己的土地股权部分或者全部卖给城里人或开发企业，开发企业拥有股权，农民得到钱，城里人可以到农村当土地所有者。