上海还要降，全国房价会怎样？

长沙新思维企业发展策划公司/陈真诚

冲破多重阻力，房价下降终于开始被公开承认了，尽管有许多人不愿意，许多人不希望公开事实真相，甚至故意将不少地方实际房价已经开始下降说成不降逆涨，有些地方政府在发布所谓“权威数据”时故意将下降的事实隐瞒而说成上涨…

10月29日，中央电视台《经济信息联播》播出“上海宏观调控后房价平均下降10%”。之前，这个许多年以来一直连同北京、深圳等地作为全国房地产市场风向标且房价高得离谱的上海，一度还被人说成上海房价没有下降却在上涨，其中不乏一些机构、专家和媒体、开发商…不过，在“宏观调控后上海房价平均下降10%”这个可能还不一定能完全反映事实真相的“声音”出来之后，马上就有报道称上海市房地产行业人士承认，在宏观调控下，上海房价是有所下跌的。也有专家承认，“上海目前上市新盘价格较年初已下调20%~30%”…

今天，人们谈论房地产价格时，上海的房价，不仅在一定意义上说明上海房地产市场的变化，更重要的是反映全国房价真实趋势的重要信号。

上海的房价，下一步还会怎样呢？

由于众所周知的影响中国房地产市场的多元因素的特殊性，不正常的上海房价，已持续了许多年。直到原上海市委书记陈良宇同志被免职、全国地方政府大换届，才真正引发房地产价格的变化。也就是说，目前，在中国房地产市场供需被严重扭曲、需求不一定能反映市场真实、多种因素干扰房地产市场的情况下，不能简单地用需求来看待房价，也不是能单纯地从纯经济的角度来判断房市趋势。

诚然，原上海市委书记陈良宇同志被免职是源于社保案。在查处社保案时，人们发现许多社保资金通过金融手段流向了房地产市场。所以，当社保案涉案人员、机构、公司被治理时，房地产市场就马上被触动了。不过，针对目前中国房地产市场特征、房地产金融实况、房价作用力、房价被操纵动机等多元因素来分析，实际上，社保案所反映的还只是多种影响房价因素中的一个。涉案社保资金，在庞大的房地产金融总量中，只能叫沧海一粟。何以这么说呢？不妨就下面的情况进行分析判断。

就在社保案发后不久，针对国家强势宏观调控等话题，有媒体采访了上海一些大的国资背景房地产开发商，有些回答令人回味：我们有的是储备了的土地，有的是资金…

有媒体报道指出，在北京，迄今为止，今年房地产金融发生量占全部总金融发生量的一半以上。大家不妨应该想象的是，北京一年全部总金融发生量会是一个什么概念上的“大”，其“一半以上”所意味的房地产金融发生量又会是一个什么概念上的“大”！在北京是这样，近年来一直要比北京在房地产市场领风骚的上海又会怎样？其房地产金融发生量又会是一个什么概念的“大”呢？流入房地产市场的社保资金，又能占其多大比例？仅动“社保”这一个因素，就对房价产生了如此的影响，那么，如果几个因素连动，房价该如何变化呢？

上海的反腐风暴一直在继续深入，并逐渐向低级别的官员蔓延。10月24日，上海市政府新闻发言人小组证实原上海巿国资委主任凌宝亨、副主任吴鸿玫两人正在协助调查，上海国资系统存在的一些问题逐渐浮出水面。调查显示，仅上海国资经营公司对房地产领域的委托贷款有70多亿元，其中有80%以上贷给了民营房地产企业。那么，从整个上海国资背景的企业来看，可能会有多少？这一部分资金被迫中途抽出房地产市场，又有多少房地产开发商或其楼盘会受到影响？11月3日，号称“上海第一处”的上海市房屋土地资源管理局土地利用管理处，负责上海市的土地使用权出让、租赁、交易工作。原处长朱文锦因涉嫌土地批租问题被有关部门带走“隔离审查”，舆论认为会有一批开发商被“扯”出来。

这一系列信号，说明上海反贪腐风暴已经深入涉及到了对房地产市场的全面治理的深度与广度，已不仅是社保案那么孤树一棵了。反映了中央政府对房地产市场治理的决心与力度。这样，在多种要素的影响下，上海的房价必然还要降！何况，近年来，上海房价上涨得太多，涨得太快，已不能真实地反映成本、供需对房价的关系了。

上海房价还要降，全国会怎样？

就前述各方面情况而言，不少地方的情况也不容乐观。所以，国务院再三强调对房地产市场的治理，也在陆续动用多种宏观调控手段和行政治理手段。

银行地产是目前宏观调控的头号目标对象，金融业必将是重点治理的行业之一。政府已经累计三次上调了准备金。算上此次央行提高0.5个点的存款准备金，存款准备金已经达到9%。此次上调大约冻结1600亿元银行体系资金。而银行资金不是单独地进出房地产的资金，必然伴随着一定的企业资金和民间资金（至少是个人购房时的首付款）共同进出市场。因此，此次上调所冻结或影响到的房地产领域的总资金，应该是1600亿元的倍数计算。这些资金，必然对房地产市场起着影响作用。

因为全国的房地产投资均过热，房价均过高。反贪腐，不只是在上海展开，也在全国不断深入开展。对房地产市场的治理，也不仅仅在上海，而是在全国在开展。全国各地的房地产价格“水分”过高，“假按揭”现象普遍存在，行业暴利现象普遍存在，不少房地产企业隐瞒了高额利润。不久前，央视《经济信息联播》曾报道说，财政部查出39家房地产企业隐瞒利润过半，仅利润不实就高达33亿元。也就是说，平均每家企业隐瞒的利润就高达近1亿元，每家企业可查出的总利润高达2亿元。如此高比例、大数额的利润隐瞒，不能不让人震惊，不能不引起政府的高度重视！我们不妨想象两个问题，一是，这些利润从哪里来的？由什么组成？二是，财政部的人手只有那么多，只可能是对房地产企业进行抽查，对全国为数众多的房地产企业来说，总量是个什么概念？因此，不用怀疑的是，政府应该会针对房地产市场的利润水平以及房地产企业隐瞒利润等问题采取措施。

前不久，在上海举行的“第八届中国住交会”上，除了个别房地产业大佬外，一直在中国房地产市场风光无限的大佬们，为何集体玩“失踪”？是巧合或是各自感悟到了房地产市场的趋势脉搏？如果真如有些人所说，存在巨大的真实需求，房市没暴利，房价还会涨，大佬们有必要集体玩“失踪”吗？有人说，正因为这些作为开发商代表的大佬们集体玩“失踪”，是怕媒体问及一些问题却不准该如何发表观点，更说明了开发商们可能心里承认了房价不正常的事实，共同感觉到了房价下降的趋势，而且是很强的趋势，尽管有人还在喊涨。

市场供求关系严重被扭曲，中国的房价不能简单地以供求关系来评判，一些地方政府、专家和开发商强调的存在真实需求和供应不足的言论值得质疑。有些地方政府所公告的房价资料耐人寻味。即使说供求，全国也将可能面临供过于求的严峻事实。

何以这么说呢？让我们选择一中等发达而消费活跃的省会城市长沙市举例来说。

长沙市，辖芙蓉、天心、雨花、岳麓、开福五个区，城区人口200来万。前不久，《潇湘晨报》引用长沙市房产信息中心（www.0731fdc.com）资料所陆续刊发的报道或资料，不但可窥一斑，而且很耐人寻味（请注意红色字）。

该报11月14日C02版（经济新闻）刊发了记者廖兰心的一篇文章“上月长沙商品房均价3125元”。文中“根据长沙市房产信息中心昨日公布的1-10月长沙房地产市场简报”说，“10月长沙市商品房以及住宅楼盘均价超过3000元/平方米，长沙商品房住宅价格仍在稳步增长”。“数据显示，10月份长沙市商品房均价达到3125元/平方米…其中，商品住宅平均价格为2777元/平方米…10月住宅楼盘均价（各楼盘销售均价的平均值）则为3151元/平方米…1-10月，全市商品房均价为2924元/平方米…其中，商品住宅平均售价为2619元/平方米…”文尾并有总结性的文字说，“相对去年同期，今年1-10月份长沙商品房市场供应量增大，而销售量增幅较小。”该文报道的是11月1号以前的数据，而该报在11月10日的C05版（房产·关注）同样引用长沙市房产信息中心资料刊发了“一周楼市”表格，表格中公开了10月28日到11月3日长沙房地产市场每周交易行情数据（住宅期房，均价单位：元/平方米）：天心区3547，芙蓉区3343，雨花区1868，开福区2866，岳麓区2514，全市2307。表格下有一段记者文洁整理的文字说，“本月住宅（应该指的是10月）均价（雨花区）1868元/平方米，为全市5区唯一少于全市本月均价2307元/平方米的城区”。地方政府公布的房价信息到底有多可信？均价能说明房价什么意义？让人不得不思考。

长沙市的房屋供应量到底有多大？该报11月10日C05版（房产·关注）一篇文章说，长沙市五区之一的岳麓区中的一条新修的道路“金星大道北沿线2000米内楼盘供应量达到100万平方米”…“长沙河西（岳麓区）当前在销及未来一年内将面市的潜在楼盘44个，总用地面积9183.95亩，项目总建筑面积693.21万平方米。而2005年长沙市新建商品住宅成交面积为563万平方米…”值得指出的是，这只是长沙市五区之一，而且，岳麓区的房价水平、在全市房地产市场中的地位和受开发商青睐程度可从前述所提及的“表格”中反映出来。这样，全市五区新建当前在销及未来一年内将面市的项目总建筑面积将有多少平方米？

长沙一位与房地产管理机构相关人员关系密切的人士告诉我说，亲眼在他的朋友办公室看到资料是，长沙市10月份房价较去年同期是下降，而公开的资料是上涨。当我根据他告诉我的电话号码打过去询问时得到的回答也是上涨。

房地产投资过热，将可能面临供应过剩的严峻局面，这是全国性的问题，不只是在长沙市。长沙市的情况，全国其他城市基本类似。然而，在长沙等城市，一些地方政府、开发商、专家，还在说房价不会降而要涨，甚至将实际的下降说成是上涨，不知是出于什么用意。

房地产生产需要一定时间周期，各地大量供应过剩的问题，可能也要经过一段时间才能明显暴露出来。这些，已引起中央政府的高度重视，开发商也应该高度重视。

易宪容先生在“稳定房价也就是政府对房价做了隐性担保”中分析：“如不少人在主张的，房地产宏观调控就是让国内房价上涨，如果让房价下跌，那么就是宏观调控失败，就会引起我们社会经济灾难。对于这样的言论，我是不敢苟同的。我相信推动国内房价上涨应该不是中央房地产政策调控的目标”。我赞成这个观点。因为，如果中央政府宏观调控的目标不是要把房价降下去，就将进一步助涨民众对房价的恐涨心理，从而进一步助力目前已很严重的恶性通货膨胀。事实上，“稳定”不可能有个“0”均衡值，不降就涨，不涨就降。如果涨，到底会涨多少，无法给出保障确保理想幅度。一旦不降，处于弱势地位的一般民众，只好在恐涨的心态下抢入购买行列。这些非理性的购买，又反过来助涨房价，“稳定”目的就将流产，面临更严峻的局面，中央政府是不愿意的...因此，我们需要准确而科学地理解中央政府宏观调控目的和稳定房价的含义：目前中国的房价已经严重畸形，宏观调控目的的焦点就是要治理房地产市场，治理房价，不可能只让房价涨而不让降。如果不让涨就必须降，因为房价的水分空间太大，是已经发生了的事，不是“预防”的事。所谓“稳定”，其真正的解读应该是：中央政府已表现出了对房地产市场治理的决心和力度。不过，为防止对整个国民经济的突然冲击过大，不宜让房价突然一步到位大落而是逐步降到合理的价格。因此，房价普降，也是有过程的逐步下降，且各地及不同物业间有结构性差别，老百姓在短时间内难以有大的感受。过去那种“既往不咎”（即已涨成的价格不变）的思路，也许会被改变：涨得过高的房价，要降下去；“吃”到的不当利润，要“吐”出来。

对上述各种因素的综合分析，不难得出结论，受各方面因素的综合作用，中国房地产市场会全面消炎。市场降温，尤以投资和投机性为典型的购买者者就不会跟进，房价则下降。因此，上海房价还要降，全国也会降。尽管有些地方政府、专家、开发商还在说假话。

附：上海热线网公布有部分上海楼盘降价的资料可供参考：http://house.online.sh.cn/gb/special/node_12582.htm

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