当心奥运包装成高房价的理由

长沙新思维企业发展策划公司/陈真诚

昨天，当我的“北京高房价，奥运题材过度包装危害谁？”一文完成初稿时，考虑先在几个朋友间内部传阅以征求意见，恰《当代商报》的编辑获得,在《当代商报》“关注.焦点”版，以“当心奥运包装成高房价的理由”为标题，用整版抢发。——前言

10月份，北京以10.7%的涨幅名列中国70个大中城市新建商品住房销售价格同比涨幅首位(新华社11月13日)。

就在上海、深圳及全国其他城市房价下降的同时，常有来自北京民众的声音发问，怎么北京的房价不但没降反而在涨？对于这个问题的回答，需要从多个方面进行分析。

首先，关于“降”的解读，有三点要注意：直接绝对下降，涨幅降、涨速放缓意义上的相对下降以及作为大宗商品价格的房价下降需要一个过程才有比较明显的感受（不会在短时间内剧烈下降，否则就是房地产市场乃至经济崩盘。中国的房价下降，不会是崩盘的那种）。

其次，是影响北京房价的诸多因素在交互起作用。

一般来说，房价高低在一定程度上是市场供求关系的反映。不过，与其他商品不同的是，市场房价往往因不同地域而不同，不同城市房价会不同。在中国，由于还属于市场经济初级阶段，法律、制度等方面的系列配套建设还未完善，更会因为某些特殊原因而扭曲。建设部权威专家陈淮曾经认为，房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。因为在中国这个初级市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期。

由于一个区域房地产市场及其房价具有明显的地域性，而房地产行业目前牵涉面甚广，包括政府、成千上万的房地产开发商、几千家建筑公司、银行，以及成千上万的建筑材料等供应商都卷入其中。因此，一个区域的房价定价，往往采取的是价格领袖制的形式，由强势的开发商或代表性的楼盘或先来此地的开发商或三者因素连动制定房价，形成实际上的房价标准或房价参照系，后来者或其他开发商或其他楼盘跟随其价格走，制订不同产品价格。这样，价格领袖制实际上就是形成了区域房地产市场上价格垄断。在垄断条件下，供需关系不一定能被房价真实地反映出来。这种因价格领袖制而造就的开发商作为群体对消费者的价格垄断，如果再有强势的政治因素、强大的金融力量或重大的时间题材加入进来或被包装进来，价格垄断就会变得更加厉害，甚至操纵房价，出现房地产市场的畸形表现：房地产投资过热，金融发生量重度偏移投向房地产市场，房价严重偏离成本，房价过高，房价增幅过大增速过快，投资者及投机者急速加入购买行列，普通消费者越来越对房价产生恐涨心理，一部分实现购买，却有更多的无法实现购买。过高的房价、过大的增幅和过快的增速，在给一般消费者带来恐慌心理的同时，有给人带来只有投资购买房地产才能确保财富保值增值的心理。这样，又刺激非基本居住需要的房地产买卖行为，从而拉高房价收入比，使得不断有天价高端房地产产品被开发出来，使房价不断升高的同时，又使得能买得起高价房的人群越来越集中。因此，大约是在几年前，一些学者开始引用国外发达国家房价收入比的概念来论证目前我国许多城市房价过高，超出普通家庭的承受能力。

学者们认为，发达国家的房价收入比在6至8倍左右，是比较合理的区间。也就是说，购买一套住房的价格大约是家庭年均收入的6至8倍，而目前我国大多数城市的房价收入比超过13至15倍。由此可以认定，如此高的房价收入比极其不合理。但近几年来，房价就一直在过快上涨。而且，在目前，80%的商品房是由20%的最高收入人群购买。这一事实很好地解释了为什么当前“住宅市场价格如此坚挺”与“房价收入比如此之高”两者能够并存。这种现象，在北京、上海、深圳等地，很突出。

北京，作为中国的首都，曾经在一段时间内一直是中国房价最高的城市。其房价地位，只是近几年来因某些原因而被上海取代了。不过，尽管没有拿到“第一”的位置，其房价还是很高，涨幅还是很大，涨速还是很快，而且在上海成为本次中央政府强力反贪腐和强势宏观调控（中国宏观经济过热的核心问题是房价上涨过快，房地产市场过热）的焦点及全国房价普遍向跌的大背景下，其房价表面看来依然很坚挺。甚至还有声音说还该继续上涨。

造成这种现象的原因，除了北京作为中国的首都、金融投入重度偏移（有资料显示，迄今为止的北京年房地产金融发生量超过年总金融发生量的一半）等众多与上海等其他城市相同的影响房价的因素外，关于北京的一个未来重大事件题材因素，可能也是重要原因之一。

这个未来重大事件题材因素是什么呢？就是2008年北京奥运会可能被夸大或过度包装成了推动北京房价上涨、目前不降反涨的理由。这不能不引起高度重视。

诚然，在北京举办奥运会，圆了所有华夏子孙的梦想。08北京奥运会，固然是历史以来最大规模的盛会，对北京及中国的多个方面具有十分重要意义。全中国人要引为自豪，要高度重视，要举全力办好，这是不容任何怀疑的。所以，强力展开奥运宣传、奥运营销、奥运经营等工作，十分重要而必要。不过，本人作为曾经在2000年就悉尼奥运会题材成功策划运作过奥运营销（2000年，为长沙一楼盘策划运作了重奖在悉尼奥运会上夺金的湘籍运动员的“同升湖奥运村”案例：向五位冠军每人奖励一栋造价不低于人民币100万元的别墅。海内外媒体广为报道，企业的品牌建设、形象宣传、营销推广等方面取得了成功，策划非常成功…具体请搜索有关新闻报道，参看本人文章“让山姆大叔侧目，让全球为中国奥运喝彩”，网址：http://column.bokee.com/160870.html）的当事人来说，08北京奥运会，如果策划运作得好的话，对众多企业（产品）来说，确实是很好的题材、很好的市场机会，具良好市场价值。但也应知道，相对于中国整个国民经济来说，相对于北京房地产市场来说，相对于与无数老百姓的实际生活相关的房价来说，08北京奥运会终究只是一届奥运会，只有一个月左右会期，从各地来北京乃至全国的其他国家或地区的人员只是相对短期的临时“流动人口”。会前会后，对中国经济及北京市人口总量和人们经济收入水平等方面变化的影响终究有限，与北京老百姓的长期日常生活的相关度终究有限。因此，在充分认识08北京奥运会的重要意义并做好必要的宣传推广的同时，要认识到的是，相对于北京整体房价而言，08北京奥运会事件题材有一定影响，但要防止被过分夸大或被包装成房价过高、涨幅过大、增速过快的理由，要防止被一些开发商将之包装成获取暴利的工具，要防止大规模发生外资利用这个题材短期进京炒作房价获利然后快速退出的现象。否则，08北京奥运会事件题材一旦被夸大或被包装成房价追捧的工具来定论，将可能对北京及全国的经济建设乃至和谐社会建设带来严重影响，可能成为08北京奥运会整体评价体系中的一个不尽人意处。因为，如果政府认可08北京奥运会事件题材被包装成高房价理由的可能，其实就是用政府信用对被包装而推升的房价做担保。这种不当房价担保，会使得众多投资者及投机者奋不顾身地进入北京房地产市场，大量的信贷资金进入北京房地产市场，外国投资者纷纷进入或准备进入北京房地产市场。在推升房价造成高通货膨胀、使得老百姓对高房价（指大众老百姓所需的一般房地产产品价格）怨声载道的同时，严重破坏中国宏观经济（北京的房地产市场趋势和房价表现，与上海一样，或多或少地影响着中国其他城市），无法实现中央宏观调控目标。其风险和损失，最后还是要让政府和老百姓来承担。

在此，我们不得不还要思考一个问题是：北京房产，奥运过度包装对哪些人危害最大？不难想象的答案是，除了对政府不利、对2008北京奥运会不利外，最直接的遭受损失的应该是无房需要买房的老百姓和一部分开发商了。因为，如果把08奥运会事件题材过度包装成房价增长的理由，老百姓自然会遭受直接的损失。开发商会怎样呢？一旦题材包装的效果期一过，即会出现行业洗牌和行业整合。因过高房价造成的房市虚假繁荣，必然使得一部分来不及销售脱手的楼盘压死，被另一部分开发商“大鱼吃小鱼”地吃掉。一部分开发商将是受益者，他们可能遭受到的损失，会因早期高利获利及将损失转嫁到其他开发商身上而获得消化。这些，并不是危言耸听！因此，开发商也会吞下可以预知的恶果，面临很大的风险。

至此，没有理由否认，目前北京房价及不降逆涨的现象，可能有08北京奥运会事件题材被包装成高房价理由的原因。如果真是这样，就要求政府能及时充分地认识到这个问题，并采取对策以解决。总之，根据北京目前房价和老百姓对房价反应的实际情况来看，房价下降对政府、房地产开发商、购房者来说都是一件大好事。有理由相信，北京，和其他城市一样，目前过高的房价和过大的增幅、过快的增速，该降的会降下来！

——《当代商报》2006年11月22日第5版“关注焦点”版

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