牛刀：长了毛的容积率也与高房价无关

其实，作为一个房地产的专业术语：容积率，究竟有没有长毛，只要用手去摸一下也就感觉到了。姜炜先生没有用手去摸，却也没有我这样喜欢冲动性地拍砖，所以表现得十分温和。那宝贵的涵养让我不由得钦佩三分。

我的知道容积率长毛是缘于2005年，推广北京一家房开在浙江的一个项目。当时，我是这个项目的总策划和总代理。这个项目占地7182亩，体量之大不是一两家公司能做得下来的。因此，我们当时设计的战略是，甲方负责做好这个项目的七通一平，相当于重新整合一级市场，然后分地块成立项目公司，再以项目公司寻求二级市场的合作。那么，这里面就有了一个问题，当地市政府批准的容积率是含有市政道路和社区配套用地的。如果按项目公司所属地块与其他公司合作，属于甲方负责的“七通一平”如何实施？在与深天健、深长城、深龙光、深星河、深兰江、深振业等多家房开沟通后，都感到要寻求一个法律上认可的路径解决这个问题，否则，下面的合作就会有障碍。经与当地有关政府协商，再回深圳咨询了几个朋友，最后，蹦出了“毛容积率”这个概念。也就是当地市政府批准的容积率为法定容积率，属于这个项目的毛容积率，项目公司所属地块的容积率是剔除市政道路和社区配套后，保持建筑面积和净地块的比例，我们称为净容积率。对外寻求合作公司以净容积率为容积率标准，并得到了当地政府部门的同意，较好地解决了这个问题。

开始，我们沾沾自喜，认为是自己给容积率长上了毛，可上网一查，早在1987年，海南就有了这个概念；2005年，广州的一个项目也重提了毛容积率。不过，还很难说毛容积率会被广泛使用。而且，毛容积率是个中性词，因为毛容积率比净容积率要低得多，所以，如果用毛容积率去作对外的宣传和推广，那将是一种误导。而且，我在《容积率是城市规划的底线与高房价无关》的博文中，对这种行为是持批评的态度。

容积率关系到一个城市的生活品质，也关系到居民的生活质量，无论如何是一个非常严肃的事。就其本质来讲，容积率与现在的高房价没有关系，就是设法节约用地，不顾城市建筑的品位，不限制容积率对解决高房价来说，也只是一个技术性的方法，而这种方法对一个城市的长远规划显然不利。我并没有就以此文章，批评马越先生的观点，就是前面那段话，也是指出中国高房价的本质和由此产生的后果，指出正在纵容取消容积率限制的个别学者是把对高房价的研究，停留在市场的表象上。仅此而已。

再回过头来，与姜炜先生的《长了毛的容积率》的博文所提出的观点进行商榷。欢迎拍砖。

一、我与姜炜先生对容积率有不同看法，缘于对导致高房价现象的原因有不同看法。姜炜先生认为，高房价主要是供需矛盾造成的。引用一段他的博文：“供需矛盾是当前房价上涨的主要与最根本的原因。单纯强调抑制需求不可能阻止房价上涨。只有从解决供需矛盾入手，加大供给，最终根本扭转供需失衡的局面，才能够解决房价持续上涨的问题”。对此我不敢苟同。我认为中国目前的高房价是一个综合性的因素促成的，供需矛盾、结构失衡、产品不当只占有很少的成份，而主要与最根本的原因，是把房地产的作用混淆了。中国的房地产首先应以满足城市居民居住之需为基本开发前提，这也是房地产的本质功能，而不是把房地产作为资本投机的工具，恶意炒高房价，把中国城市变成了一个以房地产为平台的赌局。如果不是这种恶意炒作，中国的房价就不可能高到如此离谱的地步。现在，中国房价与居民收入的比例超过国际标准两倍以上，这难道只是供需矛盾吗？

二、我与姜炜先生对解决高房价问题的方法有不同看法。我还是那句话，容积率是中国城市规划的底线，是经过科学论证才予以确立的。如果说要以提高容积率的手段，增加一点住宅的供应量，用以解决目前的高房价，那只能是天方夜谭。不错，国外是高楼林立，但那大多数是写字楼，而不是住宅。而且，就美国而言，既有曼哈顿的高楼林立，也有比佛利山庄的低瓦翘檐。北京的我不敢说，你看看深圳的彩田村，不是建筑垃圾又是什么？从这个意义上说，讨论容积率之是否能放开，是否应该放开、应该如何放开，除了可以继续让开发商增加开发面积多赚钱外，对降低房价丝毫于事无补。

三、那么到底如何解决中国的高房价呢？我不揣浅陋，谈谈看法：首先是树立中央政府的权威，或者重新倡导新权威主义。本轮新政并非没有抓到要害，而是没有得到落实。到了各城市，除了银行加息外，已经成了一纸空文。何故？地方势利太大，因为在房地产上已建立了利益同盟，所以，对新政采取的是一种敷衍的态度。其次，对中国住宅的权属应当公开，房价成本应该公开，税制征管应该公开，在公开中谋求公平和公正，这既不是对市场规律的侵犯，也不是涉及什么隐私权。打个比方说，某楼盘有100套房子，房子的主人是谁，身份证号码多少，是公务员的必须注明，已有住宅的必须注明。再次，采用韩国的做法，凡购买两套以上住宅课以重税。

当然，还有许多办法。但必须明白的是，只有解决高房价的问题，才能维护社会和谐，保障中国经济的健康运行。而要解决高房价问题，与容积率没有什么关系。